Milyonlarca kiracı ve mülk sahibini ilgilendiren kira uyuşmazlığında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dikkat çeken bir karara imza attı. Kira sözleşmesinde açıkça yer alan “6 ay önceden ihbar” şartına uymadan taşınmazı tahliye eden kiracının, yeniden kiralama için geçecek makul süreye ilişkin 6 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerektiğine hükmedildi.
Karar, özellikle uzun süreli iş yeri ve ticari taşınmaz kiralamalarında sözleşmede bulunan fesih bildirim sürelerinin önemini bir kez daha gündeme taşıdı.
6 Aylık İhbar Maddesi Davanın Seyrini Değiştirdi
Dava konusu olayda taraflar, lojistik depo olarak kullanılan bir taşınmazın kiralanması konusunda anlaşmaya vardı. 2 Temmuz 2011 tarihinde başlayan ve 5 yıllık süre için yapılan kira sözleşmesine, kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı eklendi.
Ancak kiracının, sözleşme süresi tamamlanmadan Ocak 2016'da taşınmazı boşalttığı ve bu tahliyeyi mülk sahibine önceden bildirmediği belirtildi.
Taşınmazın erken ve habersiz şekilde boşaltılması üzerine mülk sahibi yargı yoluna başvurdu. Davacı taraf, talep artırım dilekçesiyle uğradığı zararın 805 bin dolar olduğunu belirterek bu miktarın faiziyle birlikte tahsil edilmesini istedi.
Kiracı ise tahliyenin tarafların karşılıklı mutabakatı doğrultusunda gerçekleştirildiğini savundu. Ayrıca mülk sahibinin kötü niyetli hareket ettiğini ileri sürerek davanın reddini talep etti.
Yerel Mahkeme 1 Ay Dedi, Yargıtay 6 Ayı İşaret Etti
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gerekli sürenin en az 1 ay olduğu kanaatine vardı. Dava konusu taşınmazın son kira bedelinin aylık 140 bin 630 dolar olduğu dikkate alınarak kiracının bu tutarı ödemesine karar verildi.
Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesi'ne taşındı. BAM, yerel mahkemenin 1 aylık makul süre değerlendirmesini yerinde buldu ve istinaf başvurularını esastan reddetti.
Bunun üzerine dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin incelemesine geldi. Daire, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesini haklı kılan bir nedenin kiracı tarafından kanıtlanamadığı değerlendirmesinde bulundu.
Yargıtay, sözleşmede açık şekilde 6 aylık feshi ihbar süresi kararlaştırıldığına dikkat çekerek yerel mahkeme kararını bozdu. Yüksek Mahkeme, 6 aylık sürenin somut olayda “makul süre” olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtti.
Kararda, taşınmazın erken tahliyesi nedeniyle doğan zararın, taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar geçen döneme ilişkin kira bedeli olduğu ifade edildi. Ancak tarafların sözleşmede fesih bildirim süresini 6 ay olarak belirlemiş olmaları nedeniyle bu sürenin dikkate alınması gerektiği vurgulandı.
Bu doğrultuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiğine hükmetti. Böylece aylık 140 bin 630 dolarlık kira bedeli üzerinden hesaplandığında söz konusu tutar 6 aylık dönem için yaklaşık 843 bin 780 dolara ulaşıyor.
Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırırken Sulh Hukuk Mahkemesi'nin hükmünü de bozdu. Kararın oy birliğiyle verildiği bildirildi.
Karar, kira sözleşmelerinde yer alan fesih ve bildirim hükümlerinin yalnızca şekli bir madde olmadığını, uyuşmazlık halinde tazminat hesabında da dikkate alınabileceğini ortaya koyması bakımından dikkat çekti.
